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房地產作為支柱產業近20 年，按原軌跡估算10~15年后將觸頂回落，放開二孩后會讓總需求增加，房 事觸頂時間將被延后，這就像噴了拍貍森一樣，屹立不倒，可能仍有20 年左右的白銀期，于地產從業人員、周邊行業而言是好事。中 國經濟也多了一個長期的引擎。
如果說新政真提升了農村或小城鎮的出生率，那3、4線城市去庫存是否會有幫助？我想未來3、4線樓 市還是面 臨出生率高，但成年后都跑就業機會多的大城市發展的問題，留不住人是3、4線城市地產的核心，這里涉及小城鎮發展困局的問題。所以小城市樓 市未來仍看淡，重點仍在大城市。
之前談的都是長期影響，就短期而言影響應該是看不到的，樓 市短期仍將保持現狀。而房 價漲跌受供求關系影響，目前全國庫存仍較大，二孩產生是對住房的需要，但經濟不景、貨幣量不足、收入跟不上等也會導致這種需要無法成為有效需求，所以價 格漲跌需要關注要素問題很多。
二孩都放開了，一線城市是否應該放開限購？話說回來，只要限購沒開，一線城市肯定還是值得投資的，因為政 府通 過行 政 手 段強行壓 制了需求，只要放開，后續還有購 買力，市場仍有前途，所以……。而在十三五規劃中繼續提到要強化市場的主導作用，所以限購放開將只是時間問題。
在大政 策力度影響下市場發生了改變，所以最近關于三房是剛需四房是改善是炒作聲已起，然實際影響又有幾何呢？對樓 市影響可能小于預期：
一、就時間而言政 策出 臺到生育增加最快也要一年，而大戶型單元在全國都面 臨庫存較大的壓力，能因此提高消化速度已經很不錯了，更別說會導致供求失衡而出現價 格上漲，所以現在就擔心大套間會因二孩沒有必要。
二、放開二孩會增加對三房或四房的需要，但政 策沒有為市場增加資金，所以購 買力本身并沒有增加，結果是需要變但購 買力沒變（舉個例子：就是本來打算100萬買2房，現在多了個小孩但錢沒多，所以想100萬或多一點點買個緊湊的三房），這產生的新商機是市場需要更多緊湊戶型；
三、目前大城市庫存中多數都是些大面積單元，以廣州為例，144平以上戶型占庫存一半以上，這些高總價產品過去多數買家消費不起，未來多個孩子的家庭還是消費不起。所以二孩政 策根本不能加快原有庫存大戶型的消化速度，所以除非政 策支持或降價，否則庫存大戶型仍然滯銷
四、學位房也沒有什么影響。目前只要是符合政 策生育的，一房兩孩是都有學位的，所以二孩家庭不會比獨生家庭需要更多的學位房。當然學位房抗跌，但這是另一個問題。順帶說下，如若不是同一家庭，則同一房6年后再生一個新學位，買學位房的要注意了。
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發表于 2015-11-7 17:37
