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- 2015-10-29
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房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)近20 年，按原軌跡估算10~15年后將觸頂回落，放開二孩后會(huì)讓總需求增加，房 事觸頂時(shí)間將被延后，這就像噴了拍貍森一樣，屹立不倒，可能仍有20 年左右的白銀期，于地產(chǎn)從業(yè)人員、周邊行業(yè)而言是好事。中 國經(jīng)濟(jì)也多了一個(gè)長期的引擎。
如果說新政真提升了農(nóng)村或小城鎮(zhèn)的出生率，那3、4線城市去庫存是否會(huì)有幫助？我想未來3、4線樓 市還是面 臨出生率高，但成年后都跑就業(yè)機(jī)會(huì)多的大城市發(fā)展的問題，留不住人是3、4線城市地產(chǎn)的核心，這里涉及小城鎮(zhèn)發(fā)展困局的問題。所以小城市樓 市未來仍看淡，重點(diǎn)仍在大城市。
之前談的都是長期影響，就短期而言影響應(yīng)該是看不到的，樓 市短期仍將保持現(xiàn)狀。而房 價(jià)漲跌受供求關(guān)系影響，目前全國庫存仍較大，二孩產(chǎn)生是對住房的需要，但經(jīng)濟(jì)不景、貨幣量不足、收入跟不上等也會(huì)導(dǎo)致這種需要無法成為有效需求，所以價(jià) 格漲跌需要關(guān)注要素問題很多。
二孩都放開了，一線城市是否應(yīng)該放開限購？話說回來，只要限購沒開，一線城市肯定還是值得投資的，因?yàn)檎?府通 過行 政 手 段強(qiáng)行壓 制了需求，只要放開，后續(xù)還有購 買力，市場仍有前途，所以……。而在十三五規(guī)劃中繼續(xù)提到要強(qiáng)化市場的主導(dǎo)作用，所以限購放開將只是時(shí)間問題。
在大政 策力度影響下市場發(fā)生了改變，所以最近關(guān)于三房是剛需四房是改善是炒作聲已起，然實(shí)際影響又有幾何呢？對樓 市影響可能小于預(yù)期：
一、就時(shí)間而言政 策出 臺到生育增加最快也要一年，而大戶型單元在全國都面 臨庫存較大的壓力，能因此提高消化速度已經(jīng)很不錯(cuò)了，更別說會(huì)導(dǎo)致供求失衡而出現(xiàn)價(jià) 格上漲，所以現(xiàn)在就擔(dān)心大套間會(huì)因二孩沒有必要。
二、放開二孩會(huì)增加對三房或四房的需要，但政 策沒有為市場增加資金，所以購 買力本身并沒有增加，結(jié)果是需要變但購 買力沒變（舉個(gè)例子：就是本來打算100萬買2房，現(xiàn)在多了個(gè)小孩但錢沒多，所以想100萬或多一點(diǎn)點(diǎn)買個(gè)緊湊的三房），這產(chǎn)生的新商機(jī)是市場需要更多緊湊戶型；
三、目前大城市庫存中多數(shù)都是些大面積單元，以廣州為例，144平以上戶型占庫存一半以上，這些高總價(jià)產(chǎn)品過去多數(shù)買家消費(fèi)不起，未來多個(gè)孩子的家庭還是消費(fèi)不起。所以二孩政 策根本不能加快原有庫存大戶型的消化速度，所以除非政 策支持或降價(jià)，否則庫存大戶型仍然滯銷
四、學(xué)位房也沒有什么影響。目前只要是符合政 策生育的，一房兩孩是都有學(xué)位的，所以二孩家庭不會(huì)比獨(dú)生家庭需要更多的學(xué)位房。當(dāng)然學(xué)位房抗跌，但這是另一個(gè)問題。順帶說下，如若不是同一家庭，則同一房6年后再生一個(gè)新學(xué)位，買學(xué)位房的要注意了。
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發(fā)表于 2015-11-7 17:37
